Рефинансирование ипотеки на коммерческую недвижимость в Москве

Основные причины для рефинансирования коммерческой ипотеки

Владельцы бизнеса и частные инвесторы обращаются в "Центр ипотечного кредитования" по трем главным причинам:

• Снижение ежемесячного платежа и себестоимости актива. Это самый частый мотив. Уменьшение ставки на объект стоимостью 20-30 млн рублей дает существенную экономию бюджета, что особенно критично для малого и среднего бизнеса в текущей экономической ситуации.
• Вывод объекта из-под залога или смена залога. Иногда требуется снять обременение с конкретного помещения, чтобы продать его или использовать для другого кредитования. Рефинансирование позволяет "переложить" долг на другой актив или погасить текущий кредит средствами нового.
• Получение дополнительных средств на развитие (кэшаут). Если рыночная стоимость коммерческой недвижимости выросла, вы можете сделать рефинансирование ипотеки на коммерческую недвижимость с дополнительной суммой. Разница между текущим долгом и новой, большей суммой кредита выдается вам на руки. Эти деньги можно направить на пополнение оборотных средств, закупку товара или ремонт помещения.
• Консолидация долгов. При наличии несколько кредитов (потребительских или на бизнес), их можно объединить в один ипотечный, заложив коммерческую недвижимость. Ставка по залоговым кредитам значительно ниже, чем по необеспеченным.

Условия банков для рефинансирования

Требования банков к заемщикам консервативны. Банки финансируют только качественные активы и прозрачный бизнес.

Требования к заемщику

Чтобы провести рефинансирование коммерческой ипотеки, заемщик должен подтвердить свою платежеспособность и надежность:

• Статус — физическое лицо (инвестор), индивидуальный предприниматель (ИП) или юридическое лицо (ООО, АО) .
• Возраст от 21 года до 65-70 лет (на момент погашения кредита, зависит от банка).
• Бизнес-стаж для ИП и ООО — деятельность не менее 6-12 месяцев, в крупных банках от трех лет для получения нормальной ставки без повышающих коэффициентов..
• Подтверждение дохода от бизнеса или по основному месту работы (для физлиц). Рассматриваются справки 2-НДФЛ, 3-НДФЛ или налоговая декларация по УСН .
• Кредитная история. Предпочтительно положительная. Наличие текущих просрочек по действующему кредиту может стать препятствием.

Требования к объекту недвижимости

Не любое помещение можно рефинансировать. Банк оценивает объект как ликвидный залог:

1. Тип объекта — офисы, торговые помещения, склады, помещения свободного назначения (ПСН), гостиницы, иногда производственные цеха.
2. Состояние — объект не должен быть аварийным. Требуется исправная отделка, подведенные коммуникации.
3. Статус — помещение должно быть оформлено в собственность, стоять на кадастровом учете. Строящиеся объекты рефинансируются крайне редко.
4. Размещение —к объектам в Москве у кредиторов повышенные требования по ликвидности. Лучшие шансы на одобрение рефинансирования у помещений на первых этажах жилых комплексов, у отдельно стоящих строений с удобным подъездом и парковкой, а также у недвижимости, расположенной в плотных пешеходных и транспортных потоках.

Документы для сделки

Процесс перекредитования требует стандартного пакета документов, включая бумаги по бизнесу. Точный список варьируется, но база выглядит так:

К личности и доходам:

• Паспорт РФ, СНИЛС, ИНН.
• Для ИП: свидетельство о регистрации и постановке на учет.
• Налоговая декларация или справка по форме банка за последние 12 месяцев.

По недвижимости и текущему кредиту:

• Действующий кредитный договор и договор залога.
• График платежей и справка из банка о сумме остатка долга.
• Выписка из ЕГРН.
• Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости (актуален 3-6 месяцев).
• Договор аренды (если помещение сдается, это плюс к доходу).

По бизнесу (для юрлиц и ИП):

• Выписка по расчетному счету.
• Сведения об оборотах.

Преимущества рефинансирования коммерческой ипотеки

Решение провести рефинансирование коммерческой ипотеки дает бизнесу финансовый "воздух" и новые возможности.

• Снижение валютных рисков (для старых кредитов). Если у вас остался валютный кредит, взятый несколько лет назад, рефинансирование в рублях — жизненная необходимость, позволяющая избежать разорения из-за скачков курса.
• Улучшение структуры долга. Можно увеличить срок кредитования (например, с 5 до 15 лет), что кардинально снижает ежемесячный платеж и повышает рентабельность бизнеса.
• Использование налоговых вычетов. При покупке коммерческой недвижимости юридическим лицом на кредитные средства проценты можно включать в расходы, уменьшая налогооблагаемую базу.
• Актуальные ставки.

Преимущества рефинансирования коммерческой ипотеки через брокера

Самостоятельное обращение в банк для рефинансирования коммерческого объекта часто заканчивается отказом. Банки неохотно работают с "непрофильными" заемщиками, а требования к коммерческой недвижимости очень индивидуальны. Оформление рефинансирования через "Центр ипотечного кредитования" в Москве дает следующие преимущества:

• Подбор банка под бизнес-модель. Мы знаем, какие банки кредитуют офисы, а какие — только склады или стрит-ритейл. Критерии отбора у всех разные.
• Работа со "сложными" активами. ПСН в подвале, помещение без отдельного входа или объект с "серыми" арендаторами? Мы знаем, куда подать заявку, чтобы получить одобрение.
• Юридическая проверка. Банк требует "юридическую чистоту" объекта и бизнеса. Наши юристы помогут подготовить документы так, чтобы у службы безопасности банка не возникло вопросов.
• Скорость. Брокер подает заявки в несколько банков одновременно, кратно увеличивая ваши шансы на одобрение.

Мы выстроили процесс максимально прозрачно и комфортно для владельцев бизнеса. Вы оставляете заявку. Мы анализируем ваш текущий кредит, активы и точки роста. Проверяем возможность получения дополнительной суммы (кэшаут). Далее подбираем 2-3 банка с лояльными условиями именно под ваш тип бизнеса и недвижимости. Подаем заявки. Получаем одобрение, после чего готовим отчет об оценке. Собираем расширенный пакет документов для нового банка, согласовываем точные условия (ставка, срок, сумма). После этого подписываем кредитный договор с новым банком. Новый банк перечисляет деньги на погашение вашего старого кредита. Остаток (если это рефинансирование с доп суммой) перечисляется на ваш расчетный счет, после чего старый банк снимает залог, новый регистрирует залог в Росреестре. Вы начинаете платить кредит по новому графику.